446家房企破產？真相：過度解讀，尚不及總數0.5％

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　　最近，一則“446家房地產企業破產”的新聞登上了各大網頁的頭條，迅速成為關注的焦點。

　　這篇新聞援引了來自人民法院公告網的數據稱，截至11月20日，今年房地產開發商的破產數量已經高達446家，平均每天就有1.5家房地產企業破產。

　　我國《破產法》指出，債務人不能清償到期債務，債權人可以向人民法院提出對債務人進行重整或者破產清算的申請。企業法人已解散但未清算或者未清算完畢，資產不足以清償債務的，依法負有清算責任的人應當向人民法院申請破產清算。

　　“資不抵債”是企業破產認定的關鍵環節。在房地產市場下行、銷售和融資壓力增大的情況下，小房企往往會陷入資不抵債的情況。從人民法院公告網也可以看出，申請破產的多是三四線城市的，規模相對較小的房企，而且，部分房企還涉及民間借貸等債務糾紛。

　　446家房企乍一看數量眾多，加之還引用知名經濟學家馬光遠“未來，80%房企要死掉”的觀點，這篇報道就得出我國房地產行業真正的寒冬到來，房地產行業已經到了“末日世界”。

　　那么，這個結論立得住腳嗎？

　　首先，單看破產房企的絕對值而不看我國房企的總量是沒有意義的。根據2018年全國工商局的統計，在工商局注冊登記的房地產開發商一共9.7萬家。按照此總量數據來計算，破產房企占我國房企的總量僅僅為0.46%。

　　其次，從歷史對比來看，今年房企破產的數量并不是高峰值。中原地產首席分析師張大偉表示，相比2014年2000多家房企倒閉的慘烈歷史，當下的數據并不值得吃驚。

　　而馬光遠也發文指出：“即使在房價大漲的年份，房地產企業每年破產關閉的數量也在300家左右，今年相對于2018年同期，房地產企業倒閉的數量是有所上升，但總體而言，仍然屬于正常范疇。房地產企業關閉的情況很多，有些是殼公司，主動關閉，有些是被重組，有些是項目爛尾。真正經營困難倒閉的并不多。不能因為今年有400多家房地產企業倒閉，就據此認為房地產的寒冬到了，這是純粹不懂房地產的表現。”

　　再次，我國房企發展的格局集中度越來越高，百強房企占據的市場份額逐步增大。從2018年全年的數據來看，以銷售金額計算，前10強、20強、50強、100強房地產企業市場份額分別為24.04%、36.06%、51.95%、63.50%。而到2019年上半年，銷售規模TOP10房企銷售總金額為21638.58億元，已經占到全行業的30.6%，市場占有率超三成，行業集中度更加向大型房企傾斜。

　　那么，從破產的房企來看，多為三四線城市的小微房企，這些房企的銷售額和銷售面積相對整個房地產行業的影響較小，并不能撼動房地產行業的大格局。反觀百強房企，其銷售額和銷售面積仍然在持續增長中，頭部銷售額排名TOP10的房企市場占有率進一步攀升，銷售額也在今年保持著穩定的增速。

　　優勝劣汰是企業發展的規律，在行業下行時期，小微房企由于銷售下降、資不抵債等原因破產是房地產行業的“常態”。

　　不可否認的是，隨著我國房地產行業由“黃金時代”步入“白銀時代”，房地產業將變成一個門檻更高的行業，融資能力、產品競爭能力、品牌能力都成為房企生存的考驗，所以在整個行業洗牌的過程中，實力不足的房企自然會被淘汰，退出地產圈。

　　此外，馬光遠也在公開發文中稱，前述新聞引用其“只有20%的開發商可以活下來，80%的會死掉”的觀點，是誤讀了他的原話。馬光遠指出，“我說的80%房地產企業會死掉，是一種市場趨勢，而不是這兩年要發生的事實，更不是今年要死掉這么多。即使死掉80%，中國還有2萬-3萬家左右的房地產企業，數量仍然是全球最多的。2萬-3萬家的房地產企業，完全可以滿足未來房地產市場的供給。”

　　最后，從統計局的數據來看，1-10月份，房地產開發投資同比增長10.3%，增速比前三季度小幅回落0.2個百分點。其中，住宅投資增長14.6%。房地產開發企業房屋施工面積增長9.0%，增速加快0.3個百分點。其中，新開工面積增長10.0%，增速加快1.4個百分點。

　　在事物的本來面目之前，任何唱衰和鼓吹都是偏離軌道的。在房地產市場步入平穩發展的階段時，房企確實面臨著銷售增速下滑，融資難度大的生存難題，但是，就此得出“崩盤論”“救市論”并不可取。